Mida rohkem investeerida, seda kauem kestab

Säästlik on ilus

Kortermajade kategoorias sai tänavu presidendiauhinna maja Haapsalus Metsa 71. Usun, et haapsallasi see ei üllata, sest see 1972. aastal valminud 18 korteriga maja on juba aastaid mõjunud hoolitsetumalt kui mõni teine. Erinevalt teistest sama tänava majadest, mis on tänavaga samal tasapinnal, on see ehitatud justkui künka otsa, tänavast palju kõrgemale. Ja seda künkaserva kaunistab kiviktaimla, mis sundis möödujat iga kord mõtlema, et selle maja elanikud tõesti hoolivad oma kodust.

„Jah,” kinnitas ka korteriühistu esimees Tiit Koppel, „ma suhtun Metsa 71 kinnistusse kui oma kodusse.” Kuigi tõenäoliselt oleks olnud siis, kui maja kehv seisukord välja tuli, palju lihtsam kolida kuskile mujale või soetada oma maja.
„Jah,” nõustus Tiit Koppel. „Oleks küll. Pindi Kinnisvara 2012 aasta IV kvartali Läänemaa aruandest võib välja lugeda, et  meie maja ruutmeeter on Lääne maakonna kalleim. Aga maja tegelikku väärtust ei määra see, vaid sentiment, see, mida ma selle maja vastu tunnen. Olen siin elanud sellest ajast saadik kui olin 11-aastane. Ja nelikümmend aastat on piisavalt pikk aeg, et maja südame külge kasvaks.”

02
Kortermaja Haapsalus Metsa 71 tunnistati 2013. aastal EV presidendi auhinna vääriliseks


Kuidas saada majaelanikud ühe mütsi alla?


See on kortermajade kordategemise võtmeküsimus. Eestis on kümneid kortermaju, kus elanikud ei suuda isegi korteriühistut moodustada, mis siis veel kapitaalremondist rääkida! Liiga kallis, remondiaeg liiga tüütu üle elada, kauaks meid enam, ei taha lastele võlgu pärandada, pärast mind tulgu või veeuputus... Kuidas käis veenmine Metsa 71 ühistus, kus pooled elanikest on pensionärid?
Tiit Koppel alustab juttu ühistu moodustamisest. Kuna maja kuulus Palivere ehitusmaterjalide tehasele, siis asus seda 1990-ndate algul haldama Palivere Kodu nimeline haldusfirma. 2002. aastal otsustasid nad selle Haapsalu Linnamajanduse AS-ile üle anda. Mõlema firma esindajad olid kohal, kõnelesid veenvalt ja meie majaelanikud otsustasid 17 poolt ja 1 vastuhäälega selle asja ära teha.
„See ainus vastuhääl oli minu oma, sest minu meelest oli ühest mittetoimivast kolhoosist teise üle minemine täiesti mõttetu. Maksime tegelikult üsna olematu teenuse eest. Haldusfirma lihtsalt jagas maja igakuised kulud korterite vahel ära,” meenutab Tiit Koppel.  „Ja mina, kes ma olin tolleks ajaks juba 10 aastat ettevõtluses tegev olnud, nägin, et ise saaksime sellega palju odavamalt hakkama. Kuu aja pärast oligi meil ühistu moodustatud. Alles siis hakkasime aru saama, kui õnnetus seisus meie maja tegelikult on. 2010. aasta kevadel tuli teade, et kortermajade renoveerimist hakatakse riiklikult toetama. Kohe samal päeval, kui uudis raadios ette loeti, tuli üks meie maja pensionär mulle õues vastu ja ütles, et Parts annab raha, miks me ei võta?
See oli hea küsimus. Hakkasin asja endale selgeks tegema, sügiseks olin valmis majarahva üldkoosoleku ette astuma.”
Inimeste veenmine ei olnud lihtne. Maja olukorra ja KredEx-i pakutud võimaluste selgitamine võttis neli tundi. Eelkõige oli tähtis näidata, et kui kapitaalremont ette võtta, siis on mõtet teha seda ainult täiesti kompleksselt. Mitte nii, nagu vahel tehakse, et hoitakse näiteks ventilatsiooni pealt kokku ja siis hakatakse jälle puurimisega pihta, sest maja hallitab. Ja see läheb juba palju kallimaks.
„Ma vajasin vastust kahele küsimusele: 1) kas renoveerida? 2) kas võtta laenu?” jätkab Tiit Koppel meenutamist. „Koosolekul oli kohal 16 korteri esindajad, kellest kaks jäid hääletamisel erapooletuks. Seega oli mul luba toimetamiseks olemas. Arvasin, et järgmiseks kevadeks on meil remont tehtud, aga olin liiga optimistlik. Ettevalmistuste peale kulus terve 2011. aasta. KredEx nõuab energiaauditit, mitmesuguseid ekspertiise, oma aja võtab projekteerimine... Kui maja renoveerimist hakkab korraldama diletant, nagu ma olin, siis see lõppeb halvasti. Õnneks mul vedas tarkade ja heatahtlike koostööpartneritega, nagu KredExi ametnik, pangamehed, ehitusinsener, projekteerijad. Sain aru, et ei tohi mõelda ainult rahanumbritele ega uskuda esimese ettejuhtuva müügimehe lobedat juttu. Tuleb valida õiged materjalid ja neile vastav tehnoloogia, kõik peab omavahel seotud olema.”
Tiit Koppel muigab: „Vaadake, et kortermaja hästi tuksuks, selleks peab korteriühistu esimees olema ehitusinsener, jurist ja psühholoog ühes isikus. Ja eraldi võttes ei ole mina neist ükski. Mis tähendab, et pidin sukelduma raamatutesse ja endale paljud tundmatud asjad üksipulgi selgeks tegema.”


Nähtamatu käsi ei pane kõike paika

2012. aasta talvel oli projekt lõpuks riiulis. Hakati otsima ehitajat. See ei olnud üldse lihtne.
„Mõtlesin, et eelistaksin Läänemaa ettevõtteid ja pakuksin omadele tööd. Aga mul olid nõudmised, nagu näiteks pangagarantiid, ja läänlased neid täita ei suutnud. Siis hakkasin laiemalt vaatama. Suurte tegijate jaoks oli meie maja kõigest hütike, millega ei tasunud vaeva näha, väikeste jaoks jälle olime liiga suur objekt. Lõpuks leidsime projekteerija soovitusel ühe Pärnu firma PVT Consult. Sain nende juhiga neli korda kokku, enne kui tundus, et nad on usaldusväärsed. Ma tõesti pidin kindel olema, et midagi lörri ei lähe, sest vastutasin kõigi selles majas elavate inimeste ees! Teiste seas ka mu oma ema ja isa. Ja me saime siia tõesti parimad mehed. Meie tegime lepingu PVT Consultiga, kel oli omakorda 9 alltöövõtjat. Fassaadi tegemiseks toodi meile ehitajad kohale isegi Helsingist.

04
Fassaadi tegemiseks toodi ehitajad Helsingist.

Eelarve koostamine vajas kõvasti peamurdmist, läbimõtlemist ja kompromisse, sest KredEx (nagu riigihangete seadus üldiselt) tunnustas ainult odavaimat pakkumist, aga minu seisukohalt ei pea keegi alamakstud olema, samas hinna ja kvaliteedi suhe peab olema paigas.”
Ja Metsa 71 maja puhul see on paigas?
„Jah!”
Tiit Koppeli veendumust kinnitab ka Tallinna Tehnikakõrgkooli ehitusteaduskonna üliõpilase Gerli Rüütli lõputöö „SA KredExi poolt 35% rekonstrueerimistoetuse saanud korterelamute analüüs”, juhendaja tehnikateaduse magister, Tallinna Tehnikaülikooli doktorant Anti Hamburg. Lähemalt saab Gerli Rüütli lõputööd lugeda aadressil
35%-list toetust on saanud üksikud majad. Selle eeldus on kütte 60% kokkuhoid tänu rekonstrueerimisele. Vastavalt auditile oli maja energiakulu enne rekonstrueerimist 189 kWh/m² ja pärast rekonstrueerimist 75 kWh/m² aastas.                  
Haapsalus on selliseid maju lisaks Metsa 71 veel üks, selle remont on alles pooleli.


Protsess kestab

Metsa 71 renoveerimine lõppes 2012. aasta sügisel, aga kogu protsess pole veel lõppenud.
Sellele vaatamata võib Tiit Koppel olla uhke selle üle, mida tal oma majas teha on õnnestunud: „Panime siia 90% kasuteguriga soojatagastusega ventilatsiooni. Paremat ei ole olemas. Võib paigaldada tsentraalse ventilatsiooni, kui on võimalik ja seda tahetakse, aga meil on ruumipõhine,” seletab ta. Sama möönab ka Gerli Rüütel: kui kortermajas ei ole võimalust ehitada välja suuremahulist süsteemi, siis kõige lihtsam on viia süsteem korteripõhiseks. Mis tähendab, et igas korteris ühelt poolt puhub, teiselt poolt imeb, siis toimub vahetus. Peakilp on keldris. Suvel saab süsteemi päikesega arvestades sättida, nii kütte kui ka ventilatsiooni saab ka täiesti kinni keerata.
Oleme saavutanud päris hea sisekliima, nii inimestevahelistes suhetes kui ka füüsikalises, CO ja niiskuse mõttes. Me tahame, et see nii jääkski. Igal radiaatoril on mõõtur peal, nii et inimene maksab ainult selle soojuse eest, mille ta ära on tarbinud. Soojasõlm on täisautomaatne.”
Temperatuuri, CO ja niiskuse jälgimiseks toimub KredExi järelmonitooring, milleks on korteritesse paigaldatud salvestavad andurid. Ühe aasta on need maja juba jälginud, aga see kestab veel ühe aasta, sest väidetavalt peaks majja jäänud niiskus kuivama kahe aastaga.
Peale selle mõõdetakse majas ka soojuse majasisest jaotumist. Selleks on iga radiaatori peal mõõdik, mille andmeid analüüsitakse Tallinna Tehnikaülikoolis välja töötatud mudeli alusel.
„See on tähtis, kui tahame teada saada, et kui korter asub keset maja, siis kui palju ta elab  naabri arvel? Vastavalt jälgimise tulemusele saame rakendada koefitsiente, et nurgakorterite elanikud ei peaks ülekohtuselt rohkem maksma,” selgitab Tiit Koppel. Ühtlasi saab selle mudeli abil välja selgitada, kuidas jaguneb soojus korterite ja üldkasutatava pinna (trepikojad, kelder, pööning) vahel. Metsa 71 arvestatakse seda praegu vahekorras 60% ja 40%, aga kuidas on asi tegelikult? Haldusfirmad jagavad seda kulu ka 50:50, aga see pole vist siiski tõenäoline.

08
Avaras õues on ruumi nii suurtele kui ka väikestele.
Pildid: korteriühistu arhiiv

„Olen palju mõelnud selle üle, et äkki olen renoveerimiskavaga inimestele liiga teinud – 1.60€ ruutmeetri pealt võlga maksta ei ole kerge, eriti pensionist. Kulutused ei tohiks ületada tulevast kokkuhoidu. Loodan väga, et inimesed ei pea meie otsust 20 aastaks laenu võtta kahetsema. Selge see, et investeeringute suurus on pöördvõrdeline kasutusressursi ehk kasutuseaga, mis inimkeeli tähendab, et mida rohkem investeerida, seda kauem kestab. Ma ei tea, kui väga see eakamaid lohutab, aga ilmselt on nad endale selgeks teinud, et mugavus, soe tuba ja puhas õhk maksavad ka midagi, ja isegi kui nad peaksid üle vikerkaare minema enne kui võlg saab tasutud, on neil korter, mille müük (kui pärijad seda soovivad) katab võlajäägi ning arvestatav osa jääb ülegi. Igatahes tegin ma pärast renoveerimise lõppu elanike hulgas küsitluse, kas nad on olukorraga rahul, siis kõik vastanud vastasid „jah””
Mis on see, mis teeb korteriühistu esimehe nii usaldusväärseks, et elanikud teda pikemalt mõtlemata usaldavad?
„Ma ei tea. Võib-olla see, et kõik tunnevad mind lapsest saadik ja tunnevad hästi ka mu vanemaid. Järjepidevus on oluline. Usaldus tuleb välja teenida, tegudega,” ütleb Tiit Koppel.

Samal teemal veel:
„Kütteenergia tarbimise vähendamine korterelamutes läbi tarbijate teadlikkuse tõstmise ja käitumisharjumuste muutmise, tuginedes individuaalse küttekulu mõõtmisele“
http://www.kredex.ee/public/Uuringud/Allokaatorid_uuring_191112.pdf


Ene Pajula
22.09.2013